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苏州新万博网房企融资:“杠杆飙车游戏”按下刹车键

发布时间:2019/08/11

  房企融资:“杠杆飙车游戏”按下刹车键

  上半年的楼市“小阳春”之后,从融资端掐住市场躁动情绪,是调控釜底抽薪的手段之一。从信托到美元债,五花八门的融资手段,逐一被查缺补漏,大型房企由于信用等级较高、融资成本更低,日益主导土地和并购市场,而高杠杆的中型房企则陷入资金链危局,小型房企甚至卖项目求生。“杠杆飙车游戏”刹车之时,也是市场玩家快速退场、集中度进一步上升之时。

  加杠杆依然狂飙突进

  在按下刹车键之前,今年上半年的“窗口期”,房企融资加杠杆的动作不遗余力。

  同策研究院监测的40家典型房企融资情况显示,今年上半年,恒大、招商蛇口、富力地产、金科股份等房企上半年融资总额均超过200亿元,高者达400亿元以上。

  这份统计数据显示,2019年上半年,40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中,光是今年6月份,40家典型房企就完成了611.6亿元融资。

  经过狂飙突进的加杠杆,房企债务总量维持在天量水平。

  据申万宏源房地产研究组统计,中国房地产企业2019年6月底的债券融资余额约4万亿元,其中境内债券余额2.9万亿元,外债约1.1万亿元。

  在融资方式中,1-6月房企境内交易所发债总额达1636亿元,同比增长93%,但6月发行额从5月的408亿元减半到208亿元。

  信托依然是中小型房企融资主力。用益信托最新数据显示,截至6月30日,68家信托公司共发行3238只房地产集合信托产品,为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年,平均年收益率为8.32%。信托的余额是天量,截至5月底,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14%,同比增长15.15%。

  股权融资金额及占比不断攀升,2019年6月份监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元,占总融资金额比重为12.37%,相比上月份的41.32亿元(占比11.23%),绝对值及占比双升。

  更重要的是,在国内融资渠道收紧之后,6月份,40家房企发行的公司债几乎是美元债,美元融资总额224.01亿元人民币(32.6亿美元),占融资总额的36.63%;港元融资总额为0.6049亿元人民币(0.6873亿港元),占比0.10%。2019年以来,房企计划发行海外债数量已达104只,计划发行规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高,且已接近2017年全年规模。

  发行美元债的热潮延续到了7月份。在仅刚刚过去的半个月内,超过20家房企发行了170亿美元融资预案。

  克而瑞数据显示,2018年年末176家房企总有息负债规模为68456亿元,同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元,同比增长18.7%,重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%,同比增加1.5个百分点。

  上市公司财报显示,地产行业成为过去十年以来为数不多的杠杆持续大幅上升的行业。2007年至今,行业资产负债率从60%左右大幅上行至80%,一举超过建筑行业,成为全行业资产负债率最高的存在。

  “杠杠游戏”刹车时间表

  土拍市场的火热,部分城市地王出现,是招致监管出手的重要原因。

  中原地产数据显示,上半年土地出让规模持续高位运行,全国50个大城市合计卖地2.15万亿元,同比增长15.9%。分季度看,一季度整体低迷,二季度全面复苏。全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。卖地最多的杭州土地出让金额达到1444.5亿,武汉、北京分别为948.8亿和933.3亿,苏州为836.8亿。

  一些二线城市接连出现百亿土拍:4月24日,苏州土拍一日吸金135.7亿元,诞生了吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的两个新地王;6月27日,合肥出让13宗1355.35 亩地,揽金132.43 亿元;同一天,武汉集中出让12宗地块,也拍出93.5亿元的价格。

  6月的土地市场中,一二线城市单月卖地过百亿的城市多达13个,这也是最近一年的高点。

  土拍活跃引发房价上涨预期,与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不符,与防范化解重大风险的要求不符。因此,短暂的狂欢之后,年内最严融资监管如期而至。